Kira uyuşmazlıklarında günümüzde arabuluculuk çözümleri için en önemli konulardan biri haline geldi. Konut fiyatlarının hızla artmasıyla birlikte konut kiralarında da büyük artışlar meydana geldi. Bu artışlar kiracılar ve ev sahipleri arasında anlaşmazlıklara sebep oluyor ve bu anlaşmazlıklar yargıya intikal ediyor. Son dönemde kira uyuşmazlıklarının artmasıyla, uzun süren dava süreçleri İçinden çıkılamayacak hale geldi. Böylece kiracılar da ev sahipleri de mağduriyet yaşıyorlar.
Arabuluculuk faaliyetinin iş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında olduğu gibi kira uyuşmazlıklarında da zorunlu hale getirilmesinin yaşanan mağduriyetleri azaltacağı hukuk ve yargı camiasında konuşuluyordu.
Adalet Bakanı Bozdağ’dan Yeşil Işık!
Bozdağ yaptığı açıklamada kira ihtilaflarının tamamını arabulucuya gönderme konusunda kararlı olduklarını ifade etti. Ekim ayında Meclis gündemine getirilmesi planlanan 7’nci yargı paketi ile arabuluculuğun kapsamının genişletilmesi konusunda çalışmaların devam ettiğini belirten Adalet Bakanı Bozdağ “önümüzdeki dönemde kira alacaklarıyla ilgili ihtilafları, kat mülkiyeti kanunundan doğan ihtilafları ve komşuluk hukukundan doğan ihtilafları arabuluculuğun konusu haline getiriyoruz. Bundan sonra kira alacaklarından, kat mülkiyeti hukukundan, kanunundan ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar arabulucuya gidecek ve arabuluculukta daha kısa sürede, daha az masrafla çözüme kavuşacaktır. Biz, komşuların mahkemeye düşmeden meseleleri halletmesini arzu ediyoruz. Bu üç alana baktığınızda ikisi doğrudan komşuluk hukukuyla alakalı konu, diğeri de kiracı-ev sahibi, onların çoğu komşu olabiliyor. Kiracılarla, ev sahipleri ve komşular arasındaki ihtilafları, onları mahkeme kapılarına düşürmeden ve birbirlerini mahkeme kapılarında suçlamadan, arabulucu marifetiyle daha erken süre içerisinde sorunlarını çözme konusunda yeni bir alternatif çözüm yolunu önümüzdeki dönemde ortaya koyacağız.” şeklinde konuştu.
Arabuluculuk Nedir?
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 2. Maddesinde tanımlanan arabuluculuk, sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Ülkemizde arabuluculuk, 2013 yılının Kasım ayında yürürlüğe girdi.
Şu anda kira uyuşmazlıklarında olduğu gibi başlangıçta her dava türünde ihtiyari olarak uygulandı. Yapılan düzenlemelerle öncelikle 1 Ocak 2018 tarihinde iş uyuşmazlıklarında, ardından 1 Ocak 2019’da ticari uyuşmazlıklarda, son olarak da 28 Temmuz 2020’de tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı haline geldi. Adalet Bakanlığı istatistiklerine göre arabuluculuk faaliyetiyle birlikte işçi-işveren uyuşmazlıklarında yüzde 57, ticari uyuşmazlıklarında yüzde 52 ve tüketici uyuşmazlıklarında ise yüzde 50 oranında çözüme ulaşılmıştır.
SORU-CEVAP
Sayın Aküzüm, son yıllarda artan kira uyuşmazlıklarını nasıl değerlendiriyorsunuz?
“Yüksek enflasyonla birlikte artan konut fiyatları ev sahipleri ve kiracılar arasında anlaşmazlıkların doğmasına sebep oldu. İki tarafın da ciddi mağduriyetleri var. Eski kiracılar, ev sahiplerinin yüksek kira artışı yapmalarından şikâyet ediyorlar. Ev sahipleri de konutlarının emsal kira fiyatlarında yüzde 100’ün üzerinde artış olduğunu belirtilerek halihazırda evlerinde bulunan kiracıların ödediği kiradan memnun değiller, bununla birlikte evlerini yüksek fiyatlara kiraya veren ev sahipleri de kiralarını alamadıkları için kira alacağı davası açıyorlar. Anlaşılacağı üzere her iki tarafın da kendine göre sebeplerle şikayetleri var.”
Bu sorunları çözmek adına yapılan düzenlemelerle ilgili ne düşünüyorsunuz?
“Sorunları çözmek adına yapılan bazı düzenlemeler sorunu daha derinleştirdi. Örneğin kira sözleşmelerindeki artışın 1 yıllık süreyle 12 aylık TÜFE ortalaması yerine sabit oran uygulanarak en fazla yüzde 25 artış yapılması hususundaki düzenleme ciddi sorunlara sebep oldu. Ev sahipleri istedikleri artışını yapamadıklarından kiracılarını evden çıkarmak için uğraşmaya başladılar. Anlatmaya çalıştığımız bütün bu anlaşmazlıklar mahkemelere intikal etmektedir. Bu sebeple açılan kira alacak davaları, kiracı tahliye davaları, kira tespit davaları ve bu hususla ilgili diğer davalar üç yıldan önce sonuçlanmamaktadır. Ayrıca aleyhine karar verilen taraf yüksek yargılama giderlerine mahkûm olmaktadır. Tüm bu hususları göz önüne aldığımızda arabuluculuk müessesinin kira alacaklarıyla ilgili ihtilaflarda, kat mülkiyeti kanunundan doğan ihtilaflarda ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflarda dava şartı haline getirilmesi olumlu bir düzenlemedir. Böylece hem ev sahipleri ve kiracıların sorunları hızlı bir şekilde çözülecek hem de yargının yükü hafifletilecektir.”
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı olmasının fayda getireceğini düşünüyor musunuz?
İstatistiklere baktığımız zaman arabuluculuk faaliyetiyle taraflar ciddi oranda anlaşma sağlamaktalar. Rakamları incelediğimizde arabuluculuğun yürürlüğe girdiği 2013 yılının kasım ayından bugüne kadar 3 milyon 119 bin 855 uyuşmazlığın yüzde 69’unda arabuluculuk görüşmelerinin ardından taraflar anlaşma sağlamışlar. Zamanla bu oranın daha da artacağı görüşündeyim. Çünkü alternatif çözüm yollarına uyum sağlamak hem dava tarafları hem de yargı sistemi için zaman alabilir. İnsanlar arabuluculuk kurumunun avantajlarını gördükçe daha iyi netice alınacaktır. Bakanlığın da yapmayı planladığı kira ihtilaflarında arabuluculuğun zorunlu hale getirilmesi gibi düzenlemeler insanların arabuluculuk faaliyetine başvurmalarını teşvik etmesi açısından faydalıdır. Arabuluculuk ile kira, kat mülkiyeti ve komşuluk hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklarda yılda ortalama 64 bin dosyanın çözüme kavuşturulması bekleniyor. Arabuluculuk iki yönden çok önemlidir. Öncelikle zaman açısından çok avantajlıdır. Yıllar süren davalar yerine 3-4 haftalık bir sürede netice elde edilebiliyor. Bu çok önemlidir çünkü bu uyuşmazlıklar yargıya intikal etmiyor ve yargının da yükü hafifletilmiş oluyor. Diğer önemli nokta ise düşük maliyetli olmasıdır. Dava neticesinde aleyhine karar verilen taraf yüksek yargılama giderlerine mahkûm olmaktadır. Bunun tersine arabuluculukta ise taraflar dava giderlerine kıyasla cüzi ödemeler yapıyor. Bu avantajlarının yanında arabuluculuk faaliyeti sırasında tarafların hâkim olduğu bir süreç var. İki tarafın da memnun olacağı ve kabul edeceği bir karara varmaya çalışılıyor. Anlaşmaya varıldığında da her iki tarafın onayladığı bir karar verilmiş, böylece mağduriyet en aza indirilmiş oluyor. Tüm bu yönleriyle incelendiğinde arabuluculuğun çeşitli uyuşmazlıklarda uygulama alanı bulması hukuk sistemimizin kalitesini arttıracaktır.”
Yapılması planlanan düzenleme ile ilgili açıklamalarda bulunan Alfa Arabuluculuk A.Ş. kurucularından Ural Aküzüm, düzenlemenin faydalı olacağını belirterek merak edilenleri yanıtladı.
Günümüzde işçi-işveren, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce gidilmesi zorunlu olan arabuluculuk diğer durumlarda ise ihtiyari olarak tarafların talebine bağlı olarak başvurulabiliyor. Adalet Bakanı Bozdağ, yaptığı açıklamada kira uyuşmazlıklarının tamamında arabuluculuğun zorunlu hale getirileceğini belirtti. 2013 yılından beri faaliyette olan arabuluculuk kurumu isteğe bağlı olarak başlayıp tedricen zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuğun kira uyuşmazlıklarında dava şartı olmasının son dönemde artan dava sayısıyla birlikte mahkemelerde oluşan yığılmaya çözüm olması beklenmektedir. İş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında başarılı sonuçlar elde edilen arabuluculuğun kapsamının genişletilmesi hem kısa zamanda sonuç elde edilmesi hem de düşük maliyetli olması ile vatandaşlara fayda sağlayacağı düşünülmekte.